VERTRAULICH · ANALYSESTAND 07.10.2026 · v02 · ZÜBLIN / TROMA

Mietmarkt- und Produktdossier Beiersdorf-Quartier Quickbornstraße/Unnastraße, Hamburg-Eimsbüttel · v02

Auftraggeber: ZÜBLIN · Eigentümerin/Vermieterin: TROMA · Erstellt von: KWÄRDESIGN
Analysestand: 07.10.2026 · Datenstand: Build v02-2026-10-07-fbcbc62914fe · Status: vertraulich, Arbeitsstand v02, nicht veröffentlicht

Dieser Bericht ersetzt v01 (06.10.2026). Die interaktive Website enthält alle Rechnungen mit veränderbaren Annahmen, die Heatmaps mit Zellendetails und die Downloads der Datenbanktabellen.

1 Entscheidungsvorlage und Änderungen gegenüber v01

1.1 Auftrag, Stand und Lesart

Dieser Bericht ersetzt den Marktbericht v01 vom 06.10.2026. Er bewertet für ZÜBLIN den Mietwohnungsmarkt Hamburg-Eimsbüttel und angrenzender Stadtteile für das Quartier auf dem ehemaligen Beiersdorf-Gelände an Quickbornstraße und Unnastraße. Eigentümerin und Vermieterin ist die TROMA Alters- und Hinterbliebenenstiftung. Gegenüber v01 kommen drei Bausteine hinzu: Der überarbeitete KWÄRDESIGN-Leistbarkeitsindex MIETEN V2 wird vollständig angewendet. Das externe Projektdossier „TROMA Unnastraße · Status quo 2031“ (Prüfversion 2.3 vom 01.10.2026, 59 Seiten) ist seitengenau abgeglichen. Und alle Kernaussagen wurden in 18 Themenfeldern neu nachrecherchiert.

Alle Zahlen dieses Berichts stammen aus einem Datenstand (Datenbank-Build v02-2026-10-07-fbcbc62914fe) und werden mit demselben Rechenkern erzeugt, den auch die interaktive Website verwendet. Bericht, Website, CSV-Exporte und Datenbank zeigen deshalb dieselben Werte. Wenn nichts anderes angegeben ist, gilt die Basis: Erstbezug 2031, Lageklasse B, Nebenkostenband „Basis“, frei finanziert, Förderroute 20 %, Arbeitsfall 750 WE. Ab Preisstand 2026 werden Mieten, Nebenkosten und Einkommen nominal mit jeweils 2 % pro Jahr fortgeschrieben. Diese Fortschreibung ist eine gekennzeichnete Annahme und keine Prognose.

Lesart. Alle Mieten sind Planungshypothesen für ein noch nicht geplantes Produkt. Belegt sind Marktanker, Kostenbestandteile, Förderregeln und amtliche Struktur- und Einkommensdaten. Abgeleitet sind die Neubau-Überleitung, die Lagefaktoren, die Bedürfnisgruppen-Matrix und die Mixempfehlung. Der Bericht trennt beides durchgehend. Konkrete Renditen oder ROI-Kennzahlen weist er bewusst nicht aus.

Die Farbskala hat der Auftraggeber verbindlich festgelegt. Sie bezieht sich auf die Warmmietquote, also die Warmmiete im Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen:

Zusätzlich gilt als harte Nebenbedingung das Mindestrestbudget nach Linie A: 1.000 € für die erste erwachsene Person, 600 € für jede weitere und 400 € je Kind (Preisstand 2026, mit dem Kostenpfad fortgeschrieben). Es muss nach Abzug der gesamten Wohnkosten (Warmmiete + Haushaltsstrom, optional Stellplatz) verbleiben. Wird es unterschritten, ist eine Zelle mit ⚠ markiert, auch wenn die Quote grün ist.

1.2 Kernaussagen

1. Frei finanziert sind kompakte Wohnungen leistbar, große Wohnungen nur für Doppelverdiener. Bei Erstbezug 2031 kostet eine kompakte 1-Zimmer-Wohnung (35 m²) in Lage B warm 1.076 €, eine 2-Zimmer-Wohnung mit 56 m² 1.653 €, eine 3-Zimmer-Wohnung mit 68 m² 1.975 €, eine 4-Zimmer-Wohnung mit 86 m² 2.448 € und eine 5-Zimmer-Wohnung mit 102 m² 2.862 €. Eine alleinlebende Person mit Hamburger Median-Vollzeitgehalt (R02, 3.376 € netto 2031) erreicht die 1-Zimmer-Wohnung mit 31,9 % (hellgrün). Die 2-Zimmer-Wohnung liegt für sie bei 49,0 % (dunkelorange). Ein Doppelverdiener-Paar (R04, 6.545 €) trägt die 2-Zimmer-Wohnung mit 25,3 % und die 3-Zimmer-Wohnung mit 30,2 %. Bleibt nur eines der beiden Einkommen, steigt die Quote für die 2-Zimmer-Wohnung auf 44,8 % bzw. 45,2 %. Eine alleinlebende Erzieherin (R01, 2.947 €) liegt schon bei der kompakten 1-Zimmer-Wohnung bei 36,5 % (gelb) und nach dem Richtwertmodell zugleich über den Einkommensgrenzen aller drei Förderwege. Haushalte dieser Art fallen in die Lücke zwischen Förderberechtigung und frei finanziertem Neubau.

2. Familien sind die eigentliche Leistbarkeitsgrenze. Die 4-Zimmer-Wohnung erreicht eine Familie mit zwei Kindern und einem Einkommen aus Vollzeit plus Teilzeit (R08, 5.948 €) nur mit 41,2 % (dunkelorange). Eine Familie mit Ärztin in Vollzeit und Architekt in 60-%-Teilzeit (R09, 7.871 €) liegt bei 31,1 % (hellgrün). Eine Familie mit drei Kindern, Vollzeit- und Teilzeiteinkommen (R10, 7.168 €) erreicht die 5-Zimmer-Wohnung mit 39,9 % (gelb). Bedarf nach großen Wohnungen ist in Eimsbüttel vorhanden. Frei finanziert wird er aber nur von einem schmalen, einkommensstarken Teil der Familien wirksam.

3. Der geförderte Teil verschiebt die Leistbarkeit deutlich. Eine alleinerziehende Verwaltungsfachkraft mit einem Kind (R06, 3.478 €) ist im 2. Förderweg berechtigt. In einer geförderten 2-Zimmer-Wohnung liegt sie bei 24,7 % (dunkelgrün), frei finanziert bei 47,5 % (dunkelorange). Für Familien mit mittlerem Einkommen ist der geförderte Wohnungsbau deshalb der wirksamste Hebel. Das spricht dafür, 4- und 5-Zimmer-Wohnungen überwiegend in den geförderten Teil zu legen.

4. Empfohlener Mix: kompakt, mittig, mit Familienanteil. Der Arbeitsfall mit 750 WE verteilt sich nach Zimmern auf 135 × 1 Zi. (18,0 %), 295 × 2 Zi. (39,3 %), 210 × 3 Zi. (28,0 %), 90 × 4 Zi. (12,0 %), 20 × 5 Zi. (2,7 %). Die Durchschnittsfläche beträgt 63,7 m², die Mietwohnfläche 47.745 m². Gegenüber der angenommenen Mietwohnfläche von 48.750 m² bleibt eine Reserve von 1.005 m². Der Mix folgt der leistbaren Nachfrage und nicht dem rein strukturellen Bedarf. Drei Leitplanken (Kapitel 13) sichern den Familienanteil und die Belegungsregeln des geförderten Teils ab.

5. Die Förderquote verändert vor allem die Erlösseite. Bei 20 % sind 150 WE gefördert (davon 50 im 1. Förderweg, 45 WA-gebunden). Bei 35 % sind es 263 WE (88 im 1. Förderweg, 79 WA). Die Soll-Nettokaltmiete des Mietwohnteils sinkt dabei um 9,7 %, von 12,58 Mio. € auf 11,37 Mio. € pro Jahr (Lage B, 2031, ohne Leerstand und Lagemix). Das ist eine reine Soll-Miete und keine Rendite. Förderdarlehen, Zuschüsse und Bindungsbarwerte sind darin nicht enthalten.

6. Der öffentliche Rahmen von 850 WE passt nicht in die angenommene Fläche. Mit dem gleichen Produktprogramm benötigen 850 WE 54.425 m² Mietwohnfläche, also 5.675 m² mehr als angenommen. Erreichbar wäre das nur mit einer Flächeneffizienz von 83,7 % statt 75 %, mit einer auf rund 12.400 m² BGF reduzierten Sondernutzungsreserve oder mit deutlich kleineren Wohnungen. Ein flächenoptimierter Mix mit 760 WE nutzt 48.410 m² und schöpft die angenommene Fläche nahezu aus.

7. Für die Absorption gibt es keine belastbare Dauer. Für Hamburger Neubau-Mietprojekte liegen keine öffentlichen, bereinigten Vermietungsverläufe vor. Der Bericht nennt deshalb keine Vollvermietungsdauer. Stattdessen werden die Freigabe-Gates G1 bis G6 aus dem externen Dossier mit einer offen parametrisierten Bewerberrechnung kombiniert (Kapitel 15).

1.3 Empfehlung in Stufen

1. Planungsbasis: den Arbeitsfall v02 mit 750 WE (Produktprogramm in Kapitel 13) als Grundlage der Neuplanung verwenden. Die 20-%- und die 35-%-Route parallel weiterführen, bis Gate G1 (Recht und Programm) entschieden ist.
2. Größen: kompakte 2-Zimmer-Wohnungen (48–56 m²) und die 3-Zimmer-Wohnung mit 68 m² bilden den Kern. Große 2- und 3-Zimmer-Varianten nur in A-Lagen mit Blick- oder Freiraumqualität einsetzen, wo der Lagezuschlag die höhere Warmmiete trägt.
3. Familien: 4- und 5-Zimmer-Wohnungen überwiegend im geförderten Teil vorsehen. Frei finanziert nur in begrenzter Zahl und in guten Lagen anbieten.
4. Fläche: 850 WE erst nach einer Flächen- und Effizienzrevision (BGF-Bilanz, Sondernutzungen, Erschließung) weiterverfolgen. Bis dahin nicht als umsetzbar kommunizieren.
5. Empirie vor Feinsteuerung: vor dem Abschluss der Grundrissplanung einen Preis- und Grundrisstest mit qualifizierten Haushalten durchführen (Gate G5) und konkrete Wettbewerbsangebote laufend erfassen (Gate G4).

1.4 Änderungen gegenüber v01

Die folgenden 17 Änderungen sind mit Begründung in der Datenbank (Tabelle changes) protokolliert. Übernommene Inhalte des externen Dossiers sind in Kapitel 16 einzeln bewertet.

2 Projekt-, Planungs- und Rechtsrahmen

2.1 Projekt- und Planungsstand

Nach der Pressemitteilung von Beiersdorf vom 24.06.2026 sollen auf dem früheren Konzernstandort an der Unnastraße bis zu 850 Mietwohnungen entstehen, davon 20 % gefördert. Das Investitionsvolumen wird mit rund 700 Mio. € angegeben. Der Rückbau soll frühestens im zweiten Halbjahr 2027 beginnen, der Erstbezug ab 2031 erfolgen. Gebaut wird in mehreren Bauabschnitten. Die TROMA tritt als Grundstückseigentümerin und Investorin auf, die Beiersdorf Urban Development GmbH als Projektentwicklungs- und Realisierungspartner (Grünes Licht für das geplante Stadtquartier in Eimsbüttel (Pressemitteilung 24.06.2026)).

Der Entwurf des Wohnungsbauprogramms Eimsbüttel 2026/27 (Stand 14.09.2026) führt für die Fläche Unnastraße weiterhin ca. 900 WE. Als Zeitfenster für den Hochbaubeginn nennt er 2028, 2029 und 2030 ff. Verbindlich genehmigt oder terminiert ist damit nichts. Das Bebauungsplanverfahren Hoheluft-West 15 / Eimsbüttel 38 läuft. Die Bezirksseite führt einen Bebauungsplan-Entwurf, der Plan ist nicht festgestellt. Ein Gesamtfertigstellungstermin des Projektträgers liegt nicht vor. Die Jahre 2034 (SPD/Grüne) und 2035 (lokale Medien) sind politische bzw. mediale Angaben.

Für die Analyse gilt daher: Erstbezug 2031 als Basis, mehrere Bauabschnitte, 2030 nur als Sensitivität. Die Sonderwohnformen aus der bisherigen Planung (betreutes Wohnen, Studierenden- und Azubi-Apartments, Boarding/Serviced Apartments) und die Kitas mit perspektivisch rund 150 Plätzen sind als Flächenreserve getrennt berücksichtigt. Sie verändern die Analyse der frei finanzierten und geförderten Mietwohnungen nicht.

Belegte Einzelbefunde der Nachrecherche „Aktueller Projekt- und Planungsstand des Stadtquartiers auf dem ehemaligen Beiersdorf-Gelände Unnastraße/Quickbornstraße, Hamburg“:

2.2 Flächenbilanz und Wohnungszahl

Die Flächenbilanz ist eine Planungsannahme aus v01. Weder Auftraggeber noch externes Dossier haben sie bestätigt. Projektareal (34.000 m²), Geltungsbereich des B-Plans (ca. 3,9 ha) und Potenzialfläche des Wohnungsbauprogramms (3,26 ha) sind unterschiedliche Bezugsgrößen und dürfen nicht gleichgesetzt werden.

2.3 Rechtsrahmen für Neubaumieten und Produktstandard

Für die Mietpreisbildung gilt: Die Hamburger Mietpreisbremse gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 im gesamten Stadtgebiet. Nach § 556f Satz 1 BGB greift sie jedoch nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Die Ausnahme hängt an der Wohnung und gilt auch bei späteren Wiedervermietungen. Die Erstvermietungsmiete der frei finanzierten Wohnungen wird deshalb nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt, sondern durch Markt und Leistbarkeit. Für die geförderten Wohnungen gelten die Förderbindungen (Kapitel 9). Spätere Erhöhungen nach § 558 BGB unterliegen in Hamburg bis 31.08.2028 der Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Staffel- und Indexmieten sind zulässig. Ein Regierungsentwurf vom 29.04.2026 sieht vor, Indexsteigerungen über 3,0 % pro Jahr in angespannten Märkten nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Er ist noch nicht in Kraft.

Für den Produktstandard ist wichtig: Die HBauO 2026 verlangt bei Gebäuden mit erforderlichem Aufzug, dass ein Drittel der Wohnungen barrierefrei erreichbar ist. Das Projektziel „alle WE barrierearm bzw. barrierefrei“ geht deutlich darüber hinaus und ist ein Vermarktungsmerkmal, vor allem für ältere und mobilitätseingeschränkte Haushalte. Eine Kfz-Stellplatzpflicht für Wohnungen besteht nicht (HBauO § 49 Abs. 2). Fahrradplätze müssen in ausreichender Zahl geschaffen werden. Für Neubauten gelten die Photovoltaikpflicht (mindestens 30 % der Bruttodachfläche) und für Baubeginne ab 01.01.2027 die Dachbegrünungspflicht (mindestens 70 % bei Dächern bis 10° Neigung).

3 Vergleichsraum C und Hamburger Rahmen

3.1 Abgrenzung

Der Auftraggeber hat Vergleichsraum C festgelegt. Den Kern bilden Hoheluft-West und Eimsbüttel, in deren Übergangsbereich das Quartier liegt. Der Nahraum umfasst Lokstedt, Hoheluft-Ost, Eppendorf, Harvestehude, Rotherbaum. Diese fünf Stadtteile bilden das unmittelbare Such- und Wettbewerbsumfeld des Quartiers. Als Referenz dienen Stellingen, Altona-Nord, Sternschanze. Sie zeigen Preis- und Nachfrageniveaus angrenzender, teils urbanerer Lagen, fließen aber nicht in die Haushaltsbasis der Bedürfnisgruppen ein.

Alle zehn Stadtteile sind mit den Stadtteil-Profilen Berichtsjahr 2025 des Statistikamts Nord belegt (Hamburger Stadtteil-Profile Berichtsjahr 2025). In v01 waren zwei Stadtteile noch teilweise imputiert. Kern und Nahraum umfassen zusammen 108.854 Haushalte, der Kern allein 47.866.

Quelle: Statistikamt Nord, Hamburger Stadtteil-Profile Berichtsjahr 2025 (Stichtag 31.12.2025, Haushalte nach Melderegister-Haushaltegenerierung). Die Haushaltszahlen umfassen Mieter und Eigentümer.

Der Raum ist von kleinen Haushalten geprägt. In Hoheluft-West sind 66,7 % aller Haushalte Einpersonenhaushalte, in Eimsbüttel 68,4 %. Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt im Kern bei 12,5 % bzw. 12,1 %. In Lokstedt ist er mit 19,6 % deutlich höher. Für das Quartier heißt das: Die Masse der Nachfrage entfällt auf kleine Haushalte. Ein Familienanteil ist im Raum aber verankert, vor allem in Richtung Lokstedt.

3.2 Hamburger Makrorahmen

Hamburg hatte Ende 2025 rund 1,08 Mio. private Haushalte, 6.921 mehr als ein Jahr zuvor. Der Wanderungssaldo über die Landesgrenze lag 2025 bei +8.532 Personen. Fertiggestellt wurden 2025 nur 5.976 Wohnungen nach 8.319 im Jahr 2024 (−28 %). Die Baugenehmigungen stiegen dagegen von 4.617 auf 6.676 Wohnungen und blieben damit deutlich unter dem Senatsziel von 10.000 Genehmigungen pro Jahr. Der marktaktive Leerstand lag nach dem CBRE-empirica-Leerstandsindex bei 0,3 % (rund 2.500 Geschosswohnungen). Im Bezirk Eimsbüttel wurden 2025 1.218 Wohnungen fertiggestellt. Für ein Erstbezugsprojekt ab 2031 folgt daraus ein knapper Gesamtmarkt. Gleichzeitig kommen aus der Pipeline in denselben Jahren Konkurrenzprojekte an den Markt (Kapitel 5.4).

3.3 Zensus 2022: Wohnungsbestand, Mieten und Leerstand

4 Nachfrage und Bedarf

4.1 Einkommensverteilung der Hamburger Haushalte

Für die Einkommensreichweite nutzt v02 die amtliche Verteilung der Hamburger Privathaushalte nach monatlichem Haushaltsnettoeinkommen 2023 aus dem Mikrozensus (Statistisches Jahrbuch Hamburg 2024, Kap. 1, Grafik 9: Privathaushalte 2023 nach monatlichem Haushaltsnettoeinkommen (Mikrozensus)). Eine aktuelle, öffentlich verfügbare Verteilung nur für Hamburger Mieterhaushalte nach Einkommensklassen gibt es nicht. Sie fehlt auch auf Stadtteilebene. Die Verteilung umfasst deshalb Mieter und Eigentümer und ist für Mieter eine Obergrenze.

Grenzen der Daten: Gesamtstadt, nicht stadtteilscharf; Mieter und Eigentümer gemeinsam; Mieterhaushalte haben im Mittel geringere Einkommen, daher Obergrenze für Mieter-Reichweite; Mehrpersonenhaushalte nicht nach Größe/Kindern getrennt; Stand 2023; Fortschreibung auf 2031 nur als gekennzeichnete Annahme; Innerhalb der Klassen Gleichverteilung unterstellt (Interpolation).

Weitere amtliche Einkommens- und Belastungsbefunde:

4.2 Nachfrage- und Präferenzindikatoren

Die Indikatoren stützen vier Aussagen. Erstens zieht Hamburg vor allem junge Erwachsene an: 2024 kamen über die Landesgrenze 13.192 Personen zwischen 18 und 25 Jahren und 26.765 zwischen 25 und 35 Jahren. Das trägt die Nachfrage nach kompakten Wohnungen. Die HCU-Wohnverhaltensstudie empfiehlt ebenfalls Starter- und barrierearme Kleinwohnungen von 30 bis 45 m². Zweitens wächst die Zahl der Menschen ab 65 Jahren in Hamburg bis 2040 um rund 25 %. Das stützt das Ziel, alle Wohnungen barrierearm bzw. barrierefrei zu planen. Drittens arbeitet ein Viertel der Erwerbstätigen zumindest teilweise zu Hause, bei Akademikerinnen und Akademikern rund die Hälfte. Ein nutzbarer Arbeitsplatz ist deshalb in 2- und 3-Zimmer-Wohnungen ein Produktmerkmal. Viertens ist der Versorgungsdruck im geförderten Segment hoch: Für vordringlich Wohnungssuchende gelten feste Versorgungsziele, und 26.970 Hamburger Haushalte erhielten 2025 Wohngeld als Mietzuschuss. Eine Absorptionsdauer lässt sich aus keinem dieser Indikatoren ableiten.

4.3 Arbeitgeber im Pendelumfeld

Die Arbeitgeber sind als Pendelumfeld belegt. Ein Beleg für Gehälter ist das nicht. Die Gehaltsangaben dieses Berichts stammen ausschließlich aus dem Entgeltatlas der Bundesagentur für Arbeit (Kapitel 11.7).

4.4 Struktureller Bedarf und leistbare Nachfrage

Der strukturelle Bedarf beschreibt, welche Wohnungsgrößen die Haushalte in Kern und Nahraum nach Bedürfnisgruppen grundsätzlich bräuchten. Die leistbare Nachfrage gewichtet denselben Bedarf mit der tatsächlichen Leistbarkeit 2031. Methode: Leistbare Nachfrage: je Hauptgruppe Haushalte Kern+Nahraum 2025 (Statistikamt Nord, Stadtteil-Profile) × BG-Matrix (Expertenannahme v01) nach ihrem Strukturscore auf passende Produkte (Passung ≥ 60) proportional verteilt und mit der Leistbarkeit des primären Referenzhaushalts gewichtet (1 bei Warmmietquote ≤ 35 % und erfülltem Mindestrestbudget, 0,5 bei ≤ 40 %, sonst 0; Lage B, NK Basis, Erstbezug 2031). Danach drei Leitplanken und Rundung auf 5 WE.

Nur 41,3 % des strukturellen Bedarfs sind bei den Mieten 2031 leistbar. Am stärksten bricht der Bedarf an großen Wohnungen weg: Von der strukturellen Nachfrage nach 5-Zimmer-Wohnungen mit 102 m² bleiben 20 % leistbar, bei der 4-Zimmer-Wohnung mit 86 m² 27 %. Bei der kompakten 1-Zimmer-Wohnung sind es dagegen 92 %. Genau diese Lücke zwischen Bedarf und Leistbarkeit soll die Analyse sichtbar machen. Sie ist das stärkste Argument dafür, große Wohnungen in den geförderten Teil zu legen. Die BG-Matrix ist eine dokumentierte Expertenannahme; die Gewichte sind Planungsszenarien, keine gemessenen Mietentscheidungen.

5 Mietanker, Vergleichsprojekte und Pipeline

5.1 Neubau-Mietanker Hamburg und Eimsbüttel

Für Neubau-Erstbezug in dieser Lage gibt es keinen einzelnen amtlichen Mietwert. Die Anker unterscheiden sich nach Definition (Angebots- oder Vertragsmiete), Baualter (bis ein, zwei oder fünf Jahre), Größenstandard und Raumbezug. Sie sind deshalb nur gemeinsam und mit ihrer Definition lesbar.

Der Projektanker von 22,50 €/m² nettokalt (Preisstand 2026, 65 m², Lageklasse B) liegt zwischen dem Neubaumedian für Eimsbüttel von BNP Paribas (22,35 €/m², H1 2025) und dem Hamburger Neubaudurchschnitt von JLL (23,75 €/m², H1 2026). Er liegt unter dem Angebotswert von Grossmann & Berger für Neubau bis ein Jahr Baualter (25,00 €/m², Q1 2026). Die niedrigeren Werte von ImmoScout24 (18,89 €/m², Referenzwohnung 70 m², Baualter bis zwei Jahre) und bulwiengesa (18,50 €/m², Neubau-Erstbezug und Sanierung) gelten für die Gesamtstadt mit allen Lagen bzw. schließen Sanierungen ein. Als Obergrenze für einen Erstbezug in dieser Lage und mit diesem Standard taugen sie deshalb nicht. Herleitung: 22,50 €/m² Referenz 2026 als begründete Planungshypothese: 20,775 €/m² Modernstichprobe (n = 8), rund 8,3 % Erstbezugs-/Qualitätsüberleitung. Keine statistisch identifizierte Neubauprämie; unabhängige Projektbelege separat und nach Lage/Jahr/Förderung betrachten. Größenexponent 0,10 und Lagefaktoren sind Sensitivitätsparameter.

5.2 Vergleichsprojekte

Die 16 Vergleichsprojekte wurden mit Stichtag 06.10.2026 einzeln geprüft und nach Evidenzklassen eingeordnet:

Nur wenige Projekte liefern aktive, einzeln bepreiste Erstbezugsangebote am Stichtag. Projektweite Ab-Angaben, Archivinserate, Förderstartmieten und Wohnungstausch werden nicht als Marktmiete verwendet. Die HafenCity-Projekte (Moringa, Neuhavn) belegen das obere Preisende von Wasserlagen mit besonderen Konzepten. Auf das Quartier sind sie nur sehr eingeschränkt übertragbar. Die Einzelbelege, Datumsangaben und Quellen je Projekt stehen in der Datenbank (Tabelle comparisons) und auf der Website im Kapitel „Vergleichsprojekte“.

5.3 Zusätzlich geprüfte Projekte

5.4 Konkurrierende Pipeline

Bis zum Erstbezug 2031 kommen im Bezirk und im direkten Umfeld mehrere Projekte an den Markt: die Neue Mitte Stellingen mit 150 geförderten WE (Übergabe Mitte 2028), Osterfeldstraße/Ahornallee mit ca. 218 WE, Julius-Vosseler Nord und Eidelstedter Weg. In Altona entsteht das Holsten-Areal mit rund 2.000 WE. Der zweite Bauabschnitt Mitte Altona hängt an der Fernbahnhofsverlegung. Ein Teil dieser Pipeline zielt auf geförderte, studentische oder Azubi-Nachfrage. Die Wettbewerbsintensität im frei finanzierten Erstbezug ab 2031 lässt sich daraus nur qualitativ ableiten. Gate G4 sieht deshalb vor, konkrete Konkurrenzangebote ab Vermarktungsbeginn fortlaufend zu erfassen.

6 Geomap-Auswertung und Überleitung auf Neubau-Erstbezug

6.1 Geomap-Mietmarktüberblick Hoheluft-West

Grundlage ist der vom Auftraggeber bereitgestellte Geomap-Export „GeoMap_Daten-Export_Hamburg-Hoheluft-West_2026-10-06.xlsx“ (Stichtag 2026-10-06, Region Hoheluft-West). Er enthält 395 Inserate, davon 63 am Stichtag online. Viele Datensätze sind für eine Marktmiete ungeeignet: 198 Tauschangebote, 116 möblierte Angebote, 46 befristete oder Sondermieten, 13 konservativ erkannte Dubletten (die Ausschlussgründe überlappen sich). 324 Inserate haben kein Baujahr.

Grenzen: Keine repräsentative Nachfragemessung; Angebotsdauer ist keine nachgewiesene Vermietungsdauer; 0 bei Ausstattung kann fehlende Erfassung bedeuten, nicht nachgewiesenes Fehlen; Nicht jeder Preis ist belegte Nettokaltmiete; Möblierung aus Flag plus konservativer Textprüfung, manuelle Validierung bleibt nötig; Nur Hoheluft-West; kein Eimsbütteler Gesamtmarkt; Kleine Teilstichproben nicht als belastbare Segmentpreise interpretieren.

6.2 Überleitung auf Neubau-Erstbezug

Die bereinigte moderne Stichprobe (Baujahr ab 2010, n = 8) hat einen Median von 20,78 €/m². Mit einer Erstbezugs- und Qualitätsüberleitung von 8,3 % ergibt sich der Projektanker von 22,50 €/m² für eine 65-m²-Wohnung in Lageklasse B (Preisstand 2026). Die Überleitung ist begründet, aber nicht statistisch identifiziert. Sie steht für Erstbezug, Barrierefreiheit, Aufzug, Einbauküche, Balkon, Fernwärme und eine moderne Grundrissqualität gegenüber Bestandswohnungen ab 2010. Gegengeprüft ist sie an den unabhängigen Neubauankern in Kapitel 5.1.

Darauf setzen drei Mechaniken auf:

1. Größengradient: €/m² = 22,50 × (65 / Wohnfläche)^0,10. Kleine Wohnungen erzielen höhere Quadratmetermieten, große geringere. Der Exponent ist eine Expertenannahme und kein Regressionsergebnis.
2. Lageklassen im Quartier: A 8 %, B ±0 %, C -10 %, D -15 % auf die Nettokaltmiete.
3. Zeitpfad: +2 % pro Jahr nominal bis zum Erstbezug. Sensitivitäten: 0 % und 4 %.

Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 68 m² kostet 2031 nettokalt in Lage A 1.816 €, in Lage D 1.429 €. Die Spanne innerhalb desselben Wohnungstyps beträgt damit 387 € pro Monat. Wird der Zeitpfad bis 2031 auf 0 % gesetzt, sinkt die Soll-Nettokaltmiete des Arbeitsfalls auf 11,50 Mio. € pro Jahr, bei 4 % steigt sie auf 13,75 Mio. € (Basis 12,58 Mio. €).

6.3 Lageklassen im Quartier

Die Lageklassen werden je Wohnung und nicht je Gebäude vergeben. Kriterien sind Ausblick (Park, Weitblick), Geschoss, Belichtung und Orientierung, Lärm (für einen rund 400 m langen Abschnitt der Quickbornstraße weist der Lärmaktionsplan nachts mehr als 55 dB(A) aus; parzellenscharf ist das nicht), Nähe zu Zufahrten, Anlieferung und Müllstandorten sowie Privatsphäre im Erdgeschoss. Lageklasse D ist ein Planungssignal: Solche Wohnungen sollten umgeplant werden, bevor sie mit Abschlag vermietet werden. Ohne Grundrisse und Gebäudekörper ist die Verteilung der Wohnungen auf A bis D noch nicht bestimmbar. Bis dahin rechnet die Mixbilanz mit Lage B als konservativem Mittel.

7 Lage, Erreichbarkeit und Infrastruktur

Das Quartier liegt im Übergangsbereich von Hoheluft-West und Eimsbüttel. Angebunden ist es über die U2 (Lutterothstraße, Osterstraße) und den MetroBus 5 (u. a. Universität/Staatsbibliothek, Jungfernstieg, Hauptbahnhof). Isebekkanal (rund 700 m) und Wehbers Park (rund 930 m) sind fußläufig erreichbar, das Hauptgebäude der Universität liegt rund 2,6 km Luftlinie entfernt. Die Entfernungen unten sind Luftlinien aus OpenStreetMap-Objektmittelpunkten und keine Fußwege. Die Fahrzeiten sind planmäßige Fahrzeugzeiten ohne Fuß- und Wartezeit.

Abweichungen gegenüber dem externen Dossier und v01 (Status „abweichend“) sind in der Datenbank (Tabelle claims) mit dem geprüften Wert dokumentiert:

Für die Mietbildung ergibt sich: Die Mikrolage ist für urbane Haushalte, Beschäftigte der Universität und des UKE sowie für Familien mit Bezug zu Schule und Grünflächen attraktiv. Die Lagequalität im Quartier wird dagegen stark durch die Gebäudestellung bestimmt, vor allem durch die Orientierung zur Quickbornstraße und zu den Innenhöfen. Diese Differenzierung bilden die Lageklassen A bis D ab (Kapitel 6.3).

8 Bedürfnisgruppen: Quantifizierung und Qualifizierung

8.1 Methode

Die Bedürfnisgruppen folgen der KWÄRDESIGN-Theorie MIETEN V2 mit 10 Hauptgruppen und 50 Subgruppen. Quantifiziert werden sie, indem die beobachteten Haushaltstypen 2025 (Einpersonenhaushalte, Haushalte mit Kindern, sonstige Mehrpersonenhaushalte) aus den Stadtteil-Profilen über eine dokumentierte Zuordnungsmatrix auf die Hauptgruppen verteilt werden. Expertenszenario: beobachtete Haushaltstypen 2025 (Statistikamt Nord, Stadtteil-Profile, alle zehn Stadtteile des Vergleichsraums C, Mieter und Eigentümer) × dokumentierte BG-Matrix. Keine amtliche Psychografie, keine gemessenen Mietentscheidungen.

Kern und Nahraum zusammen ergeben 108.854 Haushalte. Die Gruppengrößen sind ein Szenario: Sie zeigen die Größenordnung der Gruppen im Suchraum, nicht die Zahl der Haushalte, die in das Quartier ziehen wollen.

8.2 Hauptgruppen

Die Referenzhaushalte R01 bis R10 (Kapitel 11.2) verbinden die Gruppen mit belegten Hamburger Bruttogehältern. Mit ihnen wird jede Gruppe gegen jedes Produkt auf Leistbarkeit geprüft. Die 50 Subgruppen mit Rolle und Wohnziel stehen in Anhang A.

8.3 Qualifizierung: Was die Gruppen für das Produkt bedeuten

• Kleine Haushalte (Die Startenden, urbane Singles, Berufseinsteiger): Sie brauchen kompakte 1- und 2-Zimmer-Wohnungen mit guter Möblierbarkeit, Balkon und gemeinschaftlichen Angeboten. Für eine alleinlebende Person mit Hamburger Mediangehalt (R02) sind frei finanziert in Lage B nur 1K bis 35 % Warmmietquote leistbar. Für eine alleinlebende Erzieherin (R01) ist frei finanziert kein Produkt bis 35 % leistbar. Nach dem Richtwertmodell liegt sie zugleich über den Einkommensgrenzen aller drei Förderwege. Sie steht damit in der Lücke zwischen Förderung und frei finanziertem Neubau. Für diese Haushalte sind sehr kompakte, effizient geschnittene 1-Zimmer-Wohnungen das wichtigste Angebot.
• Paare und Doppelverdiener: Für sie sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Arbeitsplatz der Kern der frei finanzierten Nachfrage. Das Paar R04 (Pflegefachkraft und Bürofachkraft) trägt bis 35 % die Typen 1K, 1L, 2K, 2M, 2L, 3K, 3M. Sein Risiko ist der Ausfall eines Einkommens (Kapitel 11.5).
• Familien: Der strukturelle Bedarf ist hoch, die frei finanzierte Leistbarkeit gering. Die Familie R08 (zwei Kinder, Vollzeit + Teilzeit) erreicht bis 35 % ohne Überbelegung nur 3K. 4- und 5-Zimmer-Wohnungen brauchen deshalb den geförderten Teil, kompakte Grundrisse und funktionierende Kinderzimmer.
• Ältere Haushalte und Downsizer: Für sie sind Barrierefreiheit, Aufzug und Nähe zu Versorgung entscheidend. Ihre Leistbarkeit hängt häufig an Renten und Vermögen, die die erwerbsbasierten Referenzhaushalte nicht abbilden. Für diese Gruppe ist der Preis- und Grundrisstest (Gate G5) besonders wichtig.

Wenn Personenzahl und Zimmerzahl nicht zusammenpassen (mehr als Zimmerzahl + 1 Personen), wird eine Zelle in der Heatmap als Überbelegung markiert und nicht als Nachfrage gezählt.

9 Förderung, Förderquote und WBS-Fähigkeit

9.1 Förderrahmen 2026

Nach der Bündnisvereinbarung vom 18.03.2026 (Vereinbarung Bündnis für das Wohnen in Hamburg, 23. Legislaturperiode (18.03.2026)) ist bei neuem Planrecht ab 30 WE ein geförderter Anteil von 35 % der Regelfall, in zentralen und stark nachgefragten Lagen bis zu 50 %. Die Beiersdorf-Mitteilung nennt 20 %. Ob 20 % zulässig sind, entscheidet sich im städtebaulichen Vertrag (Gate G1). Der Bericht führt deshalb beide Routen durchgehend. Ob sich die Quote auf Wohneinheiten oder auf Wohnfläche bezieht, ist vertraglich nicht bestätigt. Gerechnet wird mit Wohneinheiten, die Flächenquote wird zusätzlich ausgewiesen.

9.2 Anfangsmieten und Modellannahme

Quellen: Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 1. Förderweg (ab 01.06.2026), Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 3. Förderweg (ab 01.06.2026). Anfangsmieten IFB-Förderrichtlinien ab 01.06.2026 (Nettokalt, €/m² Wfl./Monat). Fortschreibung bis Förderzusage/Erstbezug 2031 mit 2 %/a ist eine Annahme; maßgeblich ist die Richtlinie zum Zeitpunkt der Förderzusage. Danach höchstens +4 % alle zwei Jahre, 30 Jahre Bindung. Modellbasis für die geförderten Wohnungen ist Bei mehr als 50 geförderten WE ohne FW3 mindestens ein Drittel FW1 (IFB 2026). Basis = Mindestanteil FW1; FW1 50 % als Sensitivität. WA-Bindungen (vordringlich Wohnungssuchende) werden mit 30 % der geförderten WE angesetzt.

9.3 Förderrouten 20 % und 35 % im Arbeitsfall

Gefördert werden nur Produkte, deren Fläche in den IFB-Korridor einer Haushaltsgröße fällt (1 Person 30–50 m², 2 Personen 50–60 m², 3 Personen 65–75 m², 4 Personen 75–90 m², 5 Personen 90–105 m²). Die Zahl der geförderten WE wird aufgerundet, damit die Quote mindestens erfüllt ist. Bei 35 % ergibt das 263 statt rechnerisch 262,5 WE. Die IFB-Vorgabe für mehr als 30 geförderte WE (mindestens 20 % für 1-Personen-, 20 % für 3-Personen- und 10 % für Haushalte mit 4 und mehr Personen) ist in beiden Routen erfüllt.

9.4 WBS-Fähigkeit der Referenzhaushalte

Die WBS-Prüfung ist ein Richtwertmodell nach § 8 HmbWoFG: Jahresbrutto abzüglich Arbeitnehmerpauschbetrag (1.230 € je verdienender Person) und eines pauschalen Abzugs von 30 % für Steuern und Sozialabgaben. Eine Einzelfallprüfung ersetzt sie nicht. Anrechenbares Einkommen ≈ Jahresbrutto − 1.230 € Arbeitnehmer-Pauschbetrag je Erwerbstätigem − 30 % Pauschalabzug (Steuern, KV/PV, RV je 10 %). Orientierung, keine Einzelfallprüfung.

Nach Angaben der IFB sind rund 65 % der Hamburger Haushalte im 3. Förderweg berechtigt. Von den zehn Referenzhaushalten sind im 1. Förderweg keiner, im 2. Förderweg 1 (R06) und im 3. Förderweg 3 (R06, R08, R10) berechtigt.

10 Wohnkosten: kalt, mit Heizung, warm und gesamt

10.1 Definitionen

• Nettokaltmiete: Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.
• Miete mit Heizkosten: Nettokalt + Heizung/Warmwasser, ohne übrige Betriebskosten.
• Warmmiete: Nettokalt + Betriebskosten + Heizung/Warmwasser. Sie ist die Basis der Farbskala.
• Gesamtwohnkosten: Warmmiete + Haushaltsstrom, optional + Stellplatz. Sie sind die Basis des Mindestrestbudgets und der Gesamtkostenquote nach dem Leistbarkeitsskill.

10.2 Nebenkosten, Strom und Stellplatz

Preisstand 2026, +2 %/a. Abgeleitet aus DMB-Betriebskostenspiegel Abrechnungsjahr 2024 (Heizung/Warmwasser 1,32 €/m², Aufzug 0,20, Hauswart 0,37 u. a.), Neubau-Exposés im Vergleichsraum (warm 3,00–3,80 €/m²) und HEnW-Fernwärmebeispiel 3,52 €/m². Bandbildung ist KWÄRDESIGN-Ableitung, kein amtlicher Einzelwert. Haushaltsstrom: 37,00 ct/kWh, Verbrauch nach Haushaltsgröße 1 P. 1.400 kWh, 2 P. 2.000 kWh, 3 P. 2.600 kWh, 4 P. 2.900 kWh, 5 P. 3.500 kWh (Haushaltsstrom: BDEW-Strompreisanalyse 08/2026, Haushalte 2026 Ø 37,0 ct/kWh; Verbrauch Stromspiegel 2025 Wohnung ohne Warmwasser, Obergrenze Klasse D (mittlerer Bereich). 5 Personen: Klasse-D-Wert 5+ Personen.). Stellplatz: Sensitivität 120 € pro Monat und Stellplatz auf schmaler Einzelinseratbasis; nicht Teil der Warmmiete, nur in den Gesamtwohnkosten mit Stellplatz.

10.3 Wohnkosten je Produkt (frei finanziert, Lage B, Basisband, 2031)

10.4 Warmmiete nach Nebenkostenband

Das hohe Band erhöht die Warmmiete einer 3-Zimmer-Wohnung um 83 € pro Monat gegenüber der Basis. Bei Familien mit knapper Quote kann das eine Farbstufe ausmachen. Ein Fernwärmetarif mit hohem Grundpreisanteil und die Betriebskosten von Aufzug, Grünpflege und Gemeinschaftsflächen sind deshalb Teil von Gate G2.

10.5 Geförderte Wohnungen: kalt / warm 2031

10.6 Nachrecherche Betriebs- und Heizkosten

11 Leistbarkeitsindex 2031

11.1 Methode

Für jede Kombination aus Wohnungstyp und Referenzhaushalt werden drei Kennzahlen gerechnet: (1) die Warmmietquote als Basis der Farbskala, (2) die Gesamtkostenquote (Warmmiete + Strom, optional Stellplatz), die der Leistbarkeitsskill zusätzlich ausweist, und (3) das Restbudget nach Gesamtwohnkosten im Vergleich zum Mindestrestbudget Linie A. Das Haushaltsnetto wird aus Hamburger Bruttomedianen 2025 der Bundesagentur für Arbeit (Entgeltatlas: Bruttomonatsentgelte Vollzeit am Arbeitsort Hamburg, Datenjahr 2025 (Direktabruf 07.10.2026, Rohwerte je KldB gesichert)) mit einer Steuer- und Sozialabgaben-Näherung 2026 berechnet und mit 2 % pro Jahr nominal auf 2031 fortgeschrieben. Zum Haushaltsnetto zählen das Kindergeld und bei Alleinerziehenden der Entlastungsbetrag nach § 24b EStG (4.260 € pro Jahr, 240 € für jedes weitere Kind). Dieser Betrag wirkt als Abzug im Steuertarif. Paare werden zusammen veranlagt.

Grenzen der Netto-Näherung: Kirchensteuer, individuelle Krankenkassen-Zusatzbeiträge, Sonderzahlungen, Werbungskosten über der Pauschale, Renten, Transferleistungen (Wohngeld, Kinderzuschlag) und Vermögen sind nicht berücksichtigt. Wohngeld kann bei geförderten Wohnungen und Familien die Belastung senken. Es wird hier bewusst nicht eingerechnet, damit die Leistbarkeit aus eigenem Einkommen geprüft wird.

11.2 Referenzhaushalte

11.3 Leistbarkeitsmatrix frei finanziert (Lage B, Basisband, 2031)

Zelle = Warmmietquote in % mit Farbkürzel (DG dunkelgrün bis 30 %, HG hellgrün bis 35 %, GE gelb bis 40 %, OR dunkelorange über 40 %). ⚠ = Mindestrestbudget nach Gesamtwohnkosten unterschritten. ü = überbelegt (mehr Personen als Zimmer + 1), kein Produktvorschlag.

11.4 Geförderte Wohnungen im 2. Förderweg

n. b. = nach dem Richtwertmodell nicht berechtigt. Die Quote rechnet mit der Anfangsmiete des 2. Förderwegs fortgeschrieben auf 2031.

11.5 Belastungstest: Ausfall eines Einkommens

Für alle Haushalte mit zwei Erwerbseinkommen wird jeweils ein Einkommen auf null gesetzt (ohne Lohnersatzleistungen). „Zweitnetto für 35 %“ ist das Netto, das neben dem Haupteinkommen mindestens nötig ist, damit 35 % und das Mindestrestbudget eingehalten werden.

Der Ausfalltest zeigt das wichtigste Risiko des frei finanzierten Teils: Haushalte, die eine 3- oder 4-Zimmer-Wohnung mit zwei Einkommen gut tragen, fallen mit einem Einkommen fast durchgehend in Dunkelorange. Für langfristig stabile Mieterlöse spricht das für kompakte Grundrisse und für eine Bonitätsprüfung, die nicht nur die Gesamtquote, sondern auch die Abhängigkeit vom Zweiteinkommen betrachtet.

11.6 Erforderliches Haushaltseinkommen je Wohnungstyp

Netto 2031 ist das Einkommen, bei dem die jeweilige Quote und das Mindestrestbudget eingehalten werden. Brutto ist die Rückrechnung mit der Verdienerstruktur des genannten Referenzhaushalts in Preisen 2026 (Monat, alle Verdiener zusammen). Die Spalte „bindend bei 35 %“ zeigt, ob die Quote oder das Restbudget die engere Grenze ist.

11.7 Beispielberufe und Arbeitgeber

Die Bruttomediane stammen aus dem Entgeltatlas der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitsort Hamburg, sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigte, Datenjahr 2025 (Stichtag 31.12.2025), direkt über die Schnittstelle der BA abgerufen. Die Arbeitgeber sind Beispiele aus dem Hamburger Arbeitsmarkt und kein Gehaltsbeleg für diese Unternehmen.

11.8 Einkommensreichweite

Wie viele Hamburger Haushalte erreichen das erforderliche Einkommen für 35 %? Grundlage ist die Mikrozensus-Verteilung 2023 der Hamburger Privathaushalte (Kapitel 4.1). Das erforderliche Netto 2031 wird mit 2 % pro Jahr auf 2023 zurückgerechnet. Weil die Einkommensklassen breit sind, wird eine Spanne angegeben, darin der lineare Schätzwert. Einpersonenhaushalte werden gegen die Verteilung der Einpersonenhaushalte geprüft, Paare und Familien gegen die der Mehrpersonenhaushalte.

Die Anteile sind Obergrenzen für Mieterhaushalte, weil Eigentümerhaushalte im Durchschnitt höhere Einkommen haben. Stadtteilscharf sind sie nicht. Ein Stadtteilwert für Eimsbüttel liegt nicht vor.

12 Miet-Kauf-Vergleich

Der Leistbarkeitsskill verlangt, Miete und Eigentum für dieselben Haushalte zu vergleichen. Das Modul ist eine Vergleichsrechnung und keine Kaufempfehlung. Es prüft, ob Haushalte, die das Quartier frei finanziert mieten könnten, mit realistischen Eigenmitteln eine vergleichbare Eigentumswohnung tragen könnten. Daraus ergibt sich, ob Eigentum als Ausweichoption die Mietnachfrage abzieht.

12.1 Geprüfte Eigentumsangebote

Sieben Neubauangebote und drei gezielt ergänzte Bestandsangebote wurden an Originalanzeigen geprüft (Stand 07.10.2026). Neubau-Hausgelder fehlen. Bei den Bestandsangeboten sind Hausgelder teilweise belegt, ihr Umfang ist aber nicht aufgeschlüsselt. Qualität, Eigennutzbarkeit und Anfangskosten weichen vom Projekt ab. Kein Objekt gilt ohne weitere Unterlagen als abschließend vergleichbar.

12.2 Ergebnis je Angebot (Wertentwicklung 0 %)

Gerechnet mit dem Skill-Rechner für je drei zur Zimmerzahl passende Referenzhaushalte (insgesamt R03, R04, R05, R07, R08, R09, R10; die Alleinerziehende R06 ist nicht einbezogen), jeweils mit 100.000 € und 250.000 € Eigenmitteln. Finanzierung und Erwerbsnebenkosten: Zins 4,35 % (Interhyp, Konditionsangebote 28.09.–04.10.2026, 10 Jahre, effektiv, 80 % Beleihung; bei höherem Beleihungsauslauf real höher), Tilgung 2,0 %, Grunderwerbsteuer 5,5 %, Notar/Grundbuch 2,0 % als Planungsannahme, Maklercourtage je Angebot laut Inserat; Betriebs- und Heizkosten 3,90 €/m² und Monat wie im Mietbasisband, Instandhaltung 13,13 €/m² und Jahr, Verwaltung 372,46 € pro Jahr. „Bedingt prüfbar“ heißt: anfänglich tragfähig nach Zielquote und Restbudget, Bankprüfung offen.

• Eigentum ist ein getrenntes Vergleichsmodul, keine Kaufempfehlung und keine Finanzierungszusage.
• Neubau-Hausgelder fehlen; Bestands-Hausgelder teils belegt, Umfang nicht aufgeschlüsselt. Kostenpuffer sind Sensitivitäten. Kein Objekt gilt ohne ergänzende Unterlagen als abschließend vergleichbar.
• Drei Bestandsangebote gezielt ergänzt: abweichende Qualität, teils unklare Eigennutzbarkeit, Hausgeldumfang und Anfangskosten. 15.000 € Anfangsbudget je Bestand ist eine Sensitivität, keine bestätigte Kostenschätzung.
• Projektmiete in Preisen 2026 (Erstbezug real 2031); kein belegter ETW-Preispfad 2026→2031.

Ergebnis (Wertentwicklung 0 %; mit 2 % pro Jahr bleibt die Einordnung identisch): Im Neubau ist Eigentum mit 100.000 € Eigenmitteln für keinen der geprüften Haushalte anfänglich tragfähig; mit 250.000 € wird es MYHOOD WE02 (3 Zi., 62,81 m²) für R05 bedingt prüfbar. Im Bestand wird Eigentum mit 100.000 € Bestand · Wrangelstraße 65 (2 Zi., 54,95 m²) für R05; Bestand · Grandweg (Hausnummer offen) (2,5 Zi., 72 m²) für R05 und mit 250.000 € Bestand · Wrangelstraße 65 (2 Zi., 54,95 m²) für R04 und R05; Bestand · Grandweg (Hausnummer offen) (2,5 Zi., 72 m²) für R04 und R05; Bestand · Neumünstersche Straße 23 (3 Zi., 64,25 m²) für R05 bedingt prüfbar. Für keinen Haushalt mit Kindern (R07 bis R10) ist eines der geprüften Angebote bedingt prüfbar.

Die Kaufalternative ist nach diesem Vergleich vor allem für einkommensstarke Paare ohne Kinder relevant, die kompakte Wohnungen suchen, überwiegend im Bestand. Für Familien zeigt der Vergleich keinen Abfluss in Eigentum. Einen Abwanderungsanteil leitet die kleine Angebotsauswahl nicht ab. Der Vergleich ist eine Momentaufnahme: Bis 2031 gibt es keinen belegten Preispfad für Eigentumswohnungen.

13 Wohnungsmix: Empfehlung und Varianten

13.1 Herleitung

Leistbare Nachfrage: je Hauptgruppe Haushalte Kern+Nahraum 2025 (Statistikamt Nord, Stadtteil-Profile) × BG-Matrix (Expertenannahme v01) nach ihrem Strukturscore auf passende Produkte (Passung ≥ 60) proportional verteilt und mit der Leistbarkeit des primären Referenzhaushalts gewichtet (1 bei Warmmietquote ≤ 35 % und erfülltem Mindestrestbudget, 0,5 bei ≤ 40 %, sonst 0; Lage B, NK Basis, Erstbezug 2031). Danach drei Leitplanken und Rundung auf 5 WE.

Leitplanken:

Aus der leistbaren Nachfrage ergibt sich vor den Leitplanken eine Zimmerverteilung von 29,0 % (1 Zi.), 33,5 % (2 Zi.), 23,7 % (3 Zi.), 9,1 % (4 Zi.), 4,6 % (5 Zi.). Nach den Leitplanken liegt der Zielmix bei 18,0 % (1 Zi.), 39,2 % (2 Zi.), 27,8 % (3 Zi.), 12,0 % (4 Zi.), 3,0 % (5 Zi.). Die durchschnittliche Wohnfläche dieser Verteilung beträgt 63,8 m², rechnerisch passen damit 760 WE in die Fläche von 48.750 m². Weil jedes Produkt auf 5 WE gerundet wird, weicht der Arbeitsfall N750 leicht vom Zielmix ab: 18,0 % (1 Zi.), 39,3 % (2 Zi.), 28,0 % (3 Zi.), 12,0 % (4 Zi.), 2,7 % (5 Zi.). Der 5-Zimmer-Anteil liegt dadurch bei 20 WE statt rechnerisch 22,5 WE.

13.2 Produktprogramm

Die Produktflächen sind Entwurfsgrößen für die Grundrissplanung und keine geprüften Grundrisse. Je Wohnungstyp gibt es eine kompakte (K), eine mittlere (M) und eine große Variante (L). Kompakte Varianten sollen vor allem fördergeeignete Wohnungen und leistbare frei finanzierte Wohnungen abdecken, große Varianten die A-Lagen mit Blick- oder Freiraumqualität. Gate G3 (vermessene, möblierte Grundrisse) entscheidet, ob die kompakten Flächen funktionieren.

13.3 Variantenvergleich (Förderroute 20 %)

v01-Varianten sind nur zum Vergleich aufgeführt. Sie beruhen auf den v01-Kosten und der v01-Leistbarkeit und sind durch v02 ersetzt.

13.4 Kennzahlen des Arbeitsfalls

Die Soll-Nettokaltmiete ist eine Rechengröße ohne Leerstand, Mietausfall, Lageverteilung und Bewirtschaftung. Sie dient nur dem Vergleich der Routen und Varianten.

13.5 Sonderwohnformen

Betreutes Wohnen, Studierenden- und Azubi-Apartments, Boarding/Serviced Apartments, die Kitas und die gewerblichen Flächen werden in diesem Modell der Sondernutzungsreserve von 20.000 m² BGF zugeordnet. Das ist eine Planungsannahme; Mengen und Flächen dieser Nutzungen sind nicht festgelegt. Sie decken einen Teil der Mikrowohnnachfrage und der Nachfrage älterer Menschen ab. Deshalb ist der 1-Zimmer-Anteil der Mietwohnungen auf 18 % begrenzt. Betreiber, Belegungsrechte und Mietmodelle dieser Wohnformen sind nicht Gegenstand dieses Berichts (Gate G6).

14 Heatmaps

Alle Heatmaps der Website, in der Präsentationsebene wie im Bereich EXPERT, entstehen aus einem gemeinsamen Baustein. Sie haben deshalb denselben Aufbau: die zwölf Wohnungstypen als Zeilen, dieselbe Zellenlogik, die Legende über und die Hinweise unter der Tabelle sowie ein Detail mit Rechenweg, Quelle und Unsicherheit für jede Zelle. Je nach Ansicht stehen diese Filter bereit: Segment (frei finanziert, 1., 2., 3. Förderweg), Quotenbasis (Warmmiete, Gesamtwohnkosten oder Leistbarkeitsindex), Einkommensfall (alle Einkommen, nur Haupt- oder nur Zweiteinkommen), Lageklasse, Nebenkostenband, Förderroute, Mixvariante und Jahr.

1. Leistbarkeit (Projektampel): Wohnungstyp × Referenzhaushalt. Farbe nach der vom Auftraggeber festgelegten Skala, ⚠ bei unterschrittenem Mindestrestbudget, Schraffur bei fehlender WBS-Berechtigung, blass bei Überbelegung. Die Werte entsprechen den Tabellen in Kapitel 11.3 und 11.4.
2. Strukturelle Produktpassung: Wohnungstyp × Hauptgruppe. Punktwert 0–100 aus Zimmerzahl (40 %), Fläche (30 %), Einbauküche (15 %) und Außenraum (15 %). Bei Gruppen, die Barrierefreiheit voraussetzen, ist der Wert auf 55 begrenzt, solange die Barrierefreiheit nicht nachgewiesen ist. Der Wert ist ein Planungsscore und kein gemessener Nachfrageanteil.
3. Einkommensreichweite: Anteil der Hamburger Haushalte, die das für 30, 35 oder 40 % erforderliche Netto erreichen, als Spanne aus der Mikrozensus-Verteilung 2023 (Kapitel 11.8).
4. Mietniveau: Nettokaltmiete in €/m² je Wohnungstyp in den Lageklassen A bis D (frei finanziert) und in den Förderwegen 1 bis 3. Die Farbe zeigt die Preisstaffel und ist keine Bewertung.
5. Wohnungsmix: Wohnungen je Typ in den Mixvarianten. Die Farbe richtet sich nach dem Anteil an der Spaltensumme, damit Varianten unterschiedlicher Größe vergleichbar bleiben.

Passung, Leistbarkeit und Reichweite sind bewusst nicht zu einem Gesamtindex verrechnet. Sie beruhen auf unterschiedlich belastbaren Daten, und ein Gesamtindex würde diese Unterschiede verdecken. Die Mixableitung (Kapitel 13.1) verbindet sie offen nachvollziehbar: Passung ≥ 60 als Filter, Leistbarkeit als Gewicht.

15 Absorption: Gates statt erfundener Dauer

Für Hamburger Neubau-Mietprojekte liegen keine öffentlichen, bereinigten Vermietungsverläufe vor. Betreiberangaben zu einzelnen Projekten und Anfragezahlen ersetzen keine gemessene Umwandlung von qualifizierten Haushalten in Mietverträge. v02 nennt deshalb keine Vollvermietungsdauer und keine Absorptionsrate. Es kombiniert stattdessen die Freigabe-Gates des externen Dossiers mit einer offen parametrisierten Bewerberrechnung.

15.1 Bewerberrechnung

Annahme: 3 Bauabschnitte, frei finanzierte WE gleichmäßig verteilt. Die Konversion von qualifizierten Haushalten zu Verträgen ist nicht beobachtet. Sie wird deshalb in drei Stufen gezeigt (Website-Standard 35 %).

Zur Einordnung: In Kern und Nahraum leben 108.854 Haushalte. Wie viele davon in einem Jahr umziehen und das Quartier in Betracht ziehen, ist nicht belegt. Die Bewerberrechnung zeigt nur die Größenordnung der nötigen qualifizierten Nachfrage, nicht ihre Verfügbarkeit.

15.2 Freigabe-Gates je Bauabschnitt

15.3 Absorptionsrisiko und Reihenfolge

Die Risikoklasse folgt der Leistbarkeitsbreite, wie auf der Präsentationsseite Absorption: Gezählt werden die zehn Referenzhaushalte (ohne Überbelegung), die den frei finanzierten Typ in Lage B, im Basisband und bei Erstbezug 2031 mit einer Warmmietquote bis 35 % und erfülltem Mindestrestbudget tragen. Ab 4 Haushalten ist das Risiko niedrig, bei 2 bis 3 mittel, bei höchstens 1 hoch. Frei finanzierte WE im Arbeitsfall (Förderroute 20 %): niedrig 203, mittel 351, hoch 46.

• Niedriges Risiko: 1K (35 m², 5 von 10), 2K (48 m², 4 von 10), 3K (68 m², 4 von 10). Kompakte Grundrisse sind am breitesten leistbar. Der geförderte Teil richtet sich an eine große berechtigte Gruppe: Nach Angaben der IFB sind rund 65 % der Hamburger Haushalte im 3. Förderweg berechtigt.
• Mittleres Risiko: 1L (42 m², 3 von 10), 2M (56 m², 3 von 10), 2L (64 m², 3 von 10), 3M (78 m², 3 von 10), 3L (88 m², 2 von 10), 4K (86 m², 3 von 10). Diese Typen hängen an Lagequalität und an Doppelverdienern.
• Hohes Risiko: 4L (98 m², 1 von 10), 5K (102 m², 1 von 10), 5L (118 m², 0 von 10). Erst nachziehen, wenn qualifizierte Nachfrage belegt ist.
• Pipeline beobachten: Holsten-Areal, Osterfeldstraße/Ahornallee, Eidelstedter Weg, Julius-Vosseler Nord, Neue Mitte Stellingen (Kapitel 5.4).

KPIs ab Vermarktungsstart: qualifizierte Leads je WE und Typ, Besichtigung → Reservierung → Vertrag, finanzielle Ausfälle (Bonität, Restbudget), Zeit bis 50, 90 und 100 % je Abschnitt, Absagen nach Preis, Größe und Lage. Berichtet werden nur gemessene Werte. Die erste Vermarktungstranche von 100 bis 150 WE ist eine Gestaltungsoption, kein Bauzeitenplan.

16 Abgleich mit dem externen TROMA-Dossier und Nachrecherche

16.1 Externes Dossier

„Projektdossier TROMA Unnastraße · Status quo 2031“, Prüfversion 2.3, 01.10.2026, 59 Seiten (SHA-256 446f674fe92133ed…). Vom Nutzer am 07.10.2026 bereitgestellt (iCloud AGENTUR). Verfasser im Dokument nicht als Primärquelle verwendbar; alle Zahlen wurden gegen Originalquellen nachgeprüft. Die im Dokument genannten Begleitdateien lagen nicht vor.

Übernommen wurden vor allem: die Förderquote von 35 % als Hamburger Regelfall (zusätzlich zur Route 20 %), die WA- und Belegungslogik, die Raumfunktions-Leitplanken, das Mindestrestbudget (Linie A), die Freigabe-Gates G1 bis G6 und der Einkommensausfall als Belastungstest. Nicht übernommen wurden Angaben, die an Originalquellen nicht verifizierbar waren oder ihnen widersprachen. Für den Wohnungsmix bleibt die transparentere Leistbarkeitsableitung aus v01/v02 maßgeblich.

16.2 Nachrecherche in 18 Themen

Insgesamt wurden 221 Aussagen erfasst: 119 bestätigt, 61 teilweise bestätigt, 16 abweichend, 7 nicht verifizierbar und 18 in der Nachrecherche neu ergänzt. Abweichende Werte wurden durch den geprüften Wert ersetzt. Nicht verifizierbare Angaben werden im Bericht nicht als Tatsache verwendet.

Alle Aussagen mit Quelle, geprüftem Wert und Status stehen in der Datenbank (Tabellen claims, facts, open_points).

17 Datenbank, Methodik und Grenzen

17.1 Wissensdatenbank

Alle Informationen dieses Berichts liegen in einer versionierten Wissensbasis. Die kanonische Quelle sind JSON-Dateien mit Prüfsummen. Daraus werden reproduzierbar erzeugt: der Website-Datenstand, eine SQLite-Datenbank für lokale Auswertungen, CSV-Exporte je Tabelle sowie Schema und idempotente Seeds für die freigeschaltete Manus-Datenbank (MySQL). Build-ID: v02-2026-10-07-fbcbc62914fe. Status Manus-Datenbank: Schema und idempotente Seeds erzeugt und über die lokale SQLite-Datenbank geprüft. Noch nicht in die Manus-Datenbank eingespielt, weil DATABASE_URL in der lokalen Umgebung nicht bereitsteht. Website und Assistent nutzen den geprüften JSON-Datenstand desselben Builds.

17.2 Was belegt, was abgeleitet und was angenommen ist

17.3 Wichtigste Grenzen

1. Die Mieten sind Planungshypothesen für ein Produkt ohne Grundrisse. Die Verteilung auf die Lageklassen A bis D ist offen.
2. Die Einkommensreichweite ist eine Obergrenze für Mieterhaushalte und nicht stadtteilscharf.
3. Die Netto-Näherung ersetzt keine individuelle Berechnung. Wohngeld und Kinderzuschlag sind nicht berücksichtigt.
4. Die Bedürfnisgruppen-Größen sind Szenarien aus einer Expertenmatrix und keine gemessenen Mietentscheidungen.
5. Der öffentliche Rahmen von 850 WE ist mit der angenommenen Flächenbilanz nicht vereinbar.
6. Für die Absorption gibt es keine belastbaren Vergleichswerte.
7. Die Begleitdateien zum externen Dossier lagen nicht vor.

Anhang A · Subgruppen

Anhang B · Skalare Modellparameter

Strukturierte Parameter (Kostenbänder, Fördermieten, Lagefaktoren, Strom, Restbudget) stehen in den jeweiligen Kapiteln und vollständig in der Datenbank (Tabelle parameters).

Anhang C · Quellenregister

Anhang D · Offene Punkte und Datenlücken

HTML-Konvertierung mit Marked, MIT-Lizenz. Vollständig lokal lesbar, keine externen Schrift- oder Scriptdienste. Die Druckansicht ist eine technische Ausgabe und keine zusätzliche fachliche Freigabe.